上海拍牌数据(2021.2上海拍牌)

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4月19日,上海土拍进入第二日,4幅地块总成交94.63亿,溢价率均超8%,场面愈发火爆。

其中,嘉定工业区嘉定北地块吸引了金隅、华润、国贸&;葛洲坝、中铁建&;越秀、建发&;华发、招商&;师山、浙交投&;象屿、大家、金地、保利发展、绿城、万科、中建八局等13家开发商和联合体参与竞拍。最终,金地强势突围以29.13亿拿下。

这场行进至半的土拍,随着优质地块的推出,硝烟味也愈发浓烈。

昨日,上海开启今年首场土拍、为期四天,19宗涉宅用地总起拍价483.4亿,这是近两年以来少有一次土拍盛况,近50家房企参与争夺。

19宗地块中,仅有4幅地块因只有一家房企报名而提前锁定成交,剩余15幅均有多家竞买人参与争夺。根据报名信息,有11幅地块获超10家意向房企报名,4幅地块报名意向房企达20家以上,2幅甚至超30家报名,堪称一场“抢地大战”。

虽然企业依旧以央国企为主,包括招商蛇口、越秀、华发、保利、建发、中铁建、葛洲坝等企业,万科、中海、华润禁令到期,也纷纷现身。但上海此次土拍也有民营房企的现身,如碧桂园报名4宗地块,龙湖报名3宗地块,美的报名2宗。

上海的此次土拍,正如由春至夏的天气升温,首日成交8宗地,收金172亿。业内人士认为,当前上海土地拍卖市场总体较热,上海中原地产首席分析师卢文曦更是感叹:“上海这次土拍是多年未遇的盛况啊。”

不仅是上海,随着3月大部分核心城市启动2023年一批次供地,土拍整体呈点状回暖趋势,南京、广州、深圳、宁波、长春、合肥和杭州等核心城市,吸引多家房企参与,虽然多地仍以底价成交,但触顶摇号现象也频繁发生。

土地市场的热度,正在肉眼可见的回归,除了销售市场回暖之外,也与各地的供地策略调整、房企的拿地思维变化强相关。

土拍升温背后,多城“缩量提质”供地

上海土拍首日,成都也进行4月份首次土拍,延续了3月的高报名人数和竞拍热度,3宗宅地全部熔断成交,总成交金额为20.36亿,平均溢价率为14.46%。

更早之前的3月,深圳首批供地成交的5 宗地块中1 宗溢价;成都首批集中供地第二拍3 宗涉宅地均达最高限价;合肥首批集中供地出让10宗涉宅地块,5宗触顶进入竞品质环节,2宗溢价成交;宁波首批集中供地出让10宗涉宅地块,4宗触顶摇号。

Wind数据显示,从住宅类用地来看,3月百城住宅类用地成交平均楼面价为 3660 元/平,环比上升 1.4%,同比上升 3.6%,百城住宅类用地平均溢价率为7.62%,较去年同期上升了 3.1 个百分点,为 2021 年 9 月以来的最高点。

而且,土地成交热点正在向核心一二线城市聚焦。克而瑞数据显示,截止至4月中,一二线成交总价占比提升 4个百分点 至 66.5%,建面口径占比提升1.1分百分点 至 31.4%,保持了近年占比持续提升趋势;具体城市来看,2023 年成交总价占比前十城市为杭州、西安、北京、南京、苏州、广州、成都、宁波、温州、合肥,均为核心城市。

溢价率也在同步走高,其中溢价率较高城市包括宁波 10.9%、合肥 10.9%、深圳 10.1%、杭州 9.8%、南京 8%,均显著高于平均水平。

自去年以来,集中供地从三批供地演变成了多批供地,包括四批、五批、六批供地,各地采取多批少量供应后,土地流拍率走低。进入2023年2月,自然资源部优化集中供地政策后,重点城市供地“多频少量”“集中挂牌、分散出让”的特征愈发显著。

中银证券分析道,南京、北京、广州等城市缩量提质的供地策略,再加之市场信心的恢复,土拍市场热度尚可,整体溢价率水平也得以维持在相对高位,例如南京供地质量明显提升,11 宗宅地有 4 宗地块封顶成交,一定程度上带动了土地市场热度,溢价率高达 8%。

申港证券也认为,由于进入2023 年部分城市集中供地土拍规则变动,地块出让日期分散,从已启动集中供地的城市来看,供应地块质量有所提升,集中供地 22 城多数土地市场热度升温,且好于全国整体水平。

当然,除了供地端之外,拿地端的变化也很明显。

拿地趋同一二线,房企竞争加剧

刚刚过去的年报季,多家房企透露出一个共同的信号:拿地均趋向一二线核心城市。并且这一现象从去年便现端倪。

中海2022年拿地占比中,一二线城市的货值占87%;今年可售货量中,73%在一线和强二线城市,管理层称未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市;绿城更为聚焦,拿地目标主要瞄准一二线城市,而且是去化率更快的住宅地块,尽量避免较大商办体量的项目。

招商蛇口也在将拿地区域至收缩一二线城市,2023年将重投核心城市,包括华润置地、保利、华侨城等房企采取的也是类似投资策略。

甚至是以往土储更多偏向三四线城市的碧桂园,也要调节土储结构,逐步调整为一二线和三四线各占50%。其去年新获取的9个项目,71%分布在一二线城市。

房企拿地同步趋向核心城市,在促使一二线土拍热度升温的同时,也进一步导致优质土地获取难度提升,更确切的是,央国企房企之间的竞争将愈发激烈。虽然民企开始呈现出积极意愿,拿地比例增高,但目前的土地市场仍以央国企为主。

本次上海土拍中,根据报名情况,招商蛇口报名地块数量达15宗、越秀14宗、建发13宗、华发12宗、保利12宗、华润12宗,多幅优质地块的争夺主要是央国企之间竞争。

以普陀区桃浦地块为例,吸引了包括华发、招商蛇口、保利、华润、中海、中能建、金茂、越秀、绿城、金隅等在内的十多家房企争夺,经历54轮,绿城37.61亿元触发终止价,最终被浙江交投&;象屿地产联合体通过一次性报价,以总价37.78亿元最接近随机值竞得,溢价率9.51%。

此外,徐汇田林地块吸引了12家房企竞拍,最终花落中铁置业之手;浦东周浦地块参与现场竞价的竞买人也在10个以上,最终被南昌市政&;招商蛇口竞得。

而且,在控制溢价率上限背景下,土地最终能否成功获取,具有很大的不确定性,主要取决于两点:一是运气,即房企的摇号结果;二是资金充裕水平,通过参与多个地块竞拍,可以提升获取概率。

正如上述普陀区地块,金茂&;凯德联合体举牌10次、保利发展举牌8次、绿城举牌11次、中铁建&;越秀联合体举牌3次、国贸&;葛洲坝联合体举牌4次、金隅举牌5次,但均未拿下这一地块;而浙江交投&;象屿联合体仅举牌一次,在最后的书面竞价成功。

土拍升温后,考验的既是房企的资金实力,也是运气的一场比拼。

本文源自焦点财经Focus

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文章来源: 肖肖
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